借地権の相続

   被相続人が土地を賃貸して、そのうえに建物を建てて生活していたような場合、被相続人の死後、被相続人が有していた借地権は当然に相続人に承継されます。しかし、被相続人が土地を賃貸するとき、契約の中で、「被相続人限り」「一代限り」というように定められていることがあり、土地の賃貸人から、被相続人の死後、土地の賃貸契約は終了したとして、建物を除去して土地を明け渡すように請求されることがあります。このような場合、相続人はどうすればいいのでしょうか。

1 借地借家法9条

     契約で定めてあったとして必ずしも有効になるわけではありません。借地借家法の適用がある賃貸契約の場合、「被相続人限り」という条項は、借地権の存続期間を30年とする借地借家法3条に反し、借地権者に不利な特約を無効とする借地借家法9条によって、無効になります。

     したがって、相続人は、土地の賃貸人から建物を除去して明け渡すように請求されても、「被相続人限り」という条項は無効であり、土地の賃貸契約は終了していないと主張していくことになります。

2 名義変更料を請求されたらどうするか

     賃借人の地位は相続により当然に承継されるので、賃貸人の承諾はいりません。したがって、名義変更料を支払う必要はありません。

3 いつまで明け渡さなくて良いか

     借地権の存続期間は、「被相続人限り」という条項が無効だと、存続期間の定めのない賃貸契約になりますから、借地借家法3条により30年になります。その期間が満了したとしても、自動更新され、正当事由がなければ、土地の賃貸人は更新を拒絶できません。したがって、更新拒絶の正当事由が生じたり、相応の立ち退き料を土地の賃貸人が提示するまで明け渡す必要はありません。

 なお、平成4年8月1日以前の土地の賃貸契約がされた場合、旧借地法が適用されますが、借地借家法と法定の存続期間や更新期間が異なるだけで、それ以外の結論は変わりません。(弁護士中村友彦)

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