相続不動産の評価
遺産分割は、遺産を相続人に公平かつ適正に分配する手続ですから、遺産の評価を適正に行う必要があります。とりわけ、不動産は遺産の中心をなすものですから、その評価は特に重要です。
評価の時点
相続税を計算する際の財産評価の基準時は相続開始時です（相続税法22条）。
これに対し、遺産分割を行う際の財産評価の基準時は、裁判実務上、遺産分割時とされています。相続開始時とすると、分割時に価額の下落した遺産を取得する相続人と価額が維持または上昇した遺産を取得する相続人の公平が害されるからです。
ただし、特別受益や寄与分がある場合、相続開始時を基準として「みなし相続財産」が算出されますので（特別受益につき最高裁昭和51年3月18日判決・民集30巻2号111頁）、相続開始時点の評価を行って各相続人の具体的相続分を算出し、遺産分割時の遺産の評価に従って分割されることになります。
したがって、この場合、相続開始時と遺産分割時の2つの時点での評価が必要となります。
評価の基準
不動産評価の基準として、①固定資産税評価額、②相続税評価額（路線価）、③公示価格もしくは都道府県地価調査標準価格の3つがあります。
①固定資産税評価額
固定資産税課税のための評価額であり、土地の固定資産税評価額は公示価格の70％を目処に設定されています。
②相続税評価額（路線価）
財産評価基本通達による相続税、贈与税等の算出のための評価額であり、路線価は公示価格の80％を目処に設定されています。
③公示価格もしくは都道府県地価調査標準価格
売り手、買い手の双方に売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情がない取引において成立すると認められるいわゆる正常な価格とされていますが、特定の地点における評価額ですので、実際には公示価格をもとに修正を加える必要があります。
遺産分割においては、原則時価によることになりますが、相続人全員が合意すればどのような評価でも構いません。時価評価をするためには、正式には不動産鑑定士による評価となりますが、一般的には、不動産仲介業者による査定書が利用されることも多いようです。
また、更地の場合には、比較的、評価は簡単ですが、借地権負担付き土地等の場合には専門家による評価が必要となることも多いと思われます。
この記事は弁護士が監修しています。
大阪弁護士会所属（1988.4 登録、日弁連登録番号：20771）
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弁護士 中村友彦（なかむらともひこ） OSAKA ベーシック法律事務所
大阪弁護士会所属（2012.12 登録、日弁連登録番号：46674）
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